去年台风季，6栋高楼9处外墙脱落，一天砸坏16辆车——过去大半年，在金山卫镇东门居民区，御景龙庭小区的“外墙脱落”问题，犹如一块巨石压在广大居民和社区干部心头。然而，上千万元的维修预算，让各方一筹莫展。
事关百姓生命财产安全，再硬的“硬骨头”也得啃下来。在东门居民区党组织的牵头下，居委会、业委会、物业公司 “三驾马车” 协同发力，通过一场又一场协调会，业主代表全程参与决策，终于使优化后的修缮方案在今年5月一次性通过，资金也基本筹措到位。这几天，3栋问题突出的高层住宅将正式启动修缮， 其余3栋则将逐步推进。
外墙脱落修缮难、物业费调价难、老旧电梯更新难、小区停车难……这些物业治理的裉节难题，考验城市基层治理智慧与水平。日前，金山区发布《金山区党建引领小区物业治理“六力提升”专项行动方案》，通过切实提升居民区党组织的引领力、居委会的自治力、业委会的履职力、物业企业的服务力、职能部门的协同力、体系机制的保障力，积极探索物业治理有效途径，力争以最快速度、最大限度把物业治理中的民生小事解决在源头，进一步显著增强群众满意度和幸福感。
物业费调价，从“服务先行”切入
老旧小区物业费用偏低，是当前物业治理普遍面临的棘手问题。据了解，金山区目前共有274个住宅小区，由79家物业服务企业管理，全区住宅物业费均价约为每月1.18元/平方米，为全市最低，其中，低于每月1元/平方米的小区有167个，占到63%。近年来，随着各类成本不断上涨，不少物业公司陷入“越亏服务越差，服务越差居民也不愿交费”的恶性循环。
位于金山区山阳镇的三岛龙洲苑小区，是一个有着20年房龄的老旧小区，共有住户1252户，常住人口2955人，物业费多年维持在“多层每月0.75元/平方米、高层每月1.245元/平方米”的较低水平。如何打破物业管理持续性的运营困境？服务先行，成为破局的切入口。
契机出现在2023年，三岛龙洲居民区党总支瞄准旧房修缮这一重要窗口期，成功开启老旧电梯换新工程。此前，小区高层住宅31部电梯使用年限均已将近20年，电梯因“超龄服役”引发的故障频发等问题日益凸显。对此，居民区党总支牵头建立"三驾马车+居民代表"协同共治格局，创新构建“项目改造资金+维修基金+业主自筹”资金筹措方案，根据每个楼道每个楼层的不同情况，确定了每户楼道居民的分摊金额，同时设立专项账户，资金管理全流程公开透明，让居民可以对每一笔钱进行查账。
最初，小区居民同意更新的电梯只有2台，但通过党建引领、党员带头，历经四轮攻坚突破，三次方案优化调整，最终有23台同意更新，之后，剩余的8台也主动要求更换。如今，小区内的31台电梯全部焕然一新，惠及居民868户。同时，根据居民合理化建议，小区还统筹实施了3个绿化休闲区景观优化工程，科学配置15套全民健身器械，系统性升级155个安防监控点位等。
这些让居民切实感受到了居住环境的提升，对物业费调价的抵触心理逐渐松动。在此基础上，居民区党总支牵头召开物业费调价工作会议，“三驾马车”共同参与商讨，积极推行清单管理机制，广泛收集居民反馈的各类物业服务意见建议，形成问题清单，并及时反馈给物业公司，督促其积极整改。针对“物业费为什么调”“怎么调”，居委会还制作形成《物业费调价问答》，利用线上线下阵地进行宣传，营造积极的调价氛围。
在此过程中，居民区党总支不断深化协商共治机制，汇聚多元力量，组建调价工作小组，通过召开党员座谈会、楼组长座谈会、业主接待恳谈会等会议，围绕物业费调价幅度、调价后服务提升标准等核心议题展开讨论，同时开展系列调研工作，为物业服务调价方案制定提供有效的内容和数据支撑。针对部分不同意见，组织业委会成员、物业管理人员以及楼组长、网格长上门走访宣传，耐心解释、消除顾虑，取得理解和支持。
最终，在各方不懈努力下，小区物业费被成功上调至“多层每月1.05元/平方米、高层每月1.545元/平方米”，于今年1月起正式执行。居民区党总支书记、居委会主任沈钦慧欣喜发现，物业费上调之后，主动缴纳物业费的居民反而增多了，物业费相关投诉实现清零，充分说明“合理调价，有利于保障物业企业提供更优质的服务、维护业主的长远利益”。
这并非个例。当前，金山区正在推动实施“六力提升”专项行动，积极开展物业服务“质价相符、优质优价”行动。接下来，金山区房管局将积极指导属地街镇做好对小区调价指导工作，合理安排时间节点，加强统筹协调，通过定期排摸低价低质、质价背离的小区情况，抓住物业服务合同期满选聘、旧住房更新改造等窗口期推进物业费调价工作，推广逐年梯度调整方式，持续提升物业管理的服务力。据悉，这几年，金山全区已有36个小区实现物业费成功调价，调价幅度在每月0.3元/平方米以内。
“外墙脱落”修缮有多难？办法总比问题多
近年来，高层住宅“外墙脱落”的报道屡见不鲜，但顺利解决这一修缮难题的案例却少之又少。金山卫镇的御景龙庭小区是如何在短期内啃下了这个“硬骨头”？
据了解，御景龙庭小区建于十多年前，是高层、多层、别墅等多种房型混合的商品房住宅。当年，小区的高层住宅因工艺上的先天缺陷，陷入外墙脱落的困扰，后虽经多次局部修补，却始终未能根除隐患。去年9月台风来临，6 栋高层楼栋接连发生9起外墙脱落事故，16辆停于楼下的汽车受损，居民的生命财产安全受到严重威胁。为此，东门居民区党总支第一时间在危险区设置了警戒线和垂直防护栏，并于去年11月启动房屋修缮项目。但摆在眼前的，是三座 “大山”：修缮工程预算超千万元，远超小区维修资金承载能力，同时，修缮方案制定、居民协调动员也存在很大难度，这让居民区党总支书记王燕“压力山大”。
再困难也得迎难而上。经专业机构细致评估，东门居民区党总支确定了“分类修护” 策略，即对破损严重的东西外墙进行全面整修，对相对完好的南北外墙采取点位修复，并优先启动 3 栋问题最突出的高层修缮工作，3栋的维修费用可压缩至250万元。在资金筹措方面，经过反复研讨与多方协调，形成了 “60% 维修基金 + 40% 社会募集” 的方案。
为推动项目顺利落地，在党建引领下，居委会、业委会、物业公司“三驾马车” 协同发力，接连召开了无数场动员协调会，相关业主代表被邀请全程参与项目决策。为凝聚居民共识，业主代表主动撰写倡议书，自发开展群众动员工作，具备专业知识的业主也积极投身其中，为方案制定建言献策。经过不懈努力，今年5月，修缮方案在居民意见征询中一次性通过。目前，项目已进入最后的筹备阶段，预计将于近期正式启动，3个月后竣工。
“以前，面对各种难题，总感觉是居民区在‘单打独斗’，有时候甚至物业配合都很被动，如今全区开展‘六力提升’专项行动，上级部门牵头推进，各职能部门也非常重视、主动指导，更好地帮助我们高效开展各方面的工作。” 金山卫镇东门居民区党总支书记王燕感叹道。
当前，金山区正以“六力提升” 为引擎，推动区级职能部门资源力量下沉，用好区级部门赋能网格治理“三张清单”，建立赋能小区物业治理“三单式”服务机制，以“法定职责必须为”清单明确职能部门法定职责， 以“自我加压主动为”清单统筹下沉部门政策资源和服务资源，以“基层吹哨及时为”清单匹配下沉资源，并根据社区治理诉求动态更新， 助力解决“三跨”难题，确保问题处置“一次上门、多方会诊、 综合施策”，为建设更加美好和谐的社区持续发力。
建立长效评价机制，推动物业行业优胜劣汰
遭遇“外墙脱落”烦恼的，还有石化街道的合生小区。但这个小区的解决之道，又有不同。
合生小区三期于2017年底交房。然而从2018年开始，7栋高层外墙便逐渐显现出空鼓、小面积脱落问题，后来逐渐恶化为大面积脱落。居委会、业委会、物业公司多次向开发商反映并请求维修，但开发商仅进行了局部修补，交房两年后，更是以“已过质保期”为由拒绝维修。关键时刻，在居民区党组织的引领下，居委会、业委会与物业公司“三驾马车”迅速形成合力，通过前期逐户走访排摸、多轮居民座谈，达成共识，依法启动诉讼程序。历经两年多的持续攻坚，在多方通力协作下，由开发商履行外墙修复责任，2024年11月底，合生小区外墙修复工程正式竣工，成功消除居民的心头大患。
据悉，石化街道辖区有46个住宅小区，大多建于二十世纪七八十年代，小区基础设施普遍老化，物业管理水平亟待提高。今年，石化街道以“物业提升年”为主题开展一系列活动，进一步破解住宅小区物业管理难题、提升物业服务效能。比如，2月开展党建引领“三驾马车”协同运作推进会，3月开展售后公房物业重点问题协商坊，4月开展商品房物业重点问题协商坊，5月开展“物业费质价双提升”石化街道物业费调价专题讨论会等，整合力量、集中攻坚，有效解决居民关心的急难愁问题，形成可复制、可推广的社区治理经验。今年1至5月，石化街道物业类热线工单物业管理类满意度为82.8分，满意度同比上升3.06%。
针对老旧小区众多、物业队伍专业度参差不齐等治理难点，石化街道还将开展“业委会圆桌交流会”，组织住宅小区业委会成员参加政策培训，通过交流工作中碰到的热点、难点、堵点问题，加深对政策法规的学习理解，同时将开展“物业技能大比拼”，组织辖区内物业从业人员开展技能大赛，进一步提升日常管理服务水平，为老旧小区治理注入新动能。
据了解，在“六力提升”行动中，金山区将指导业委会建立健全工作规则和管理制度，规范业委会决策程序和日常运作，加强对业委会成员的教育培训，同时持续开展“满鑫物业”管理评价，深化物业“五查”，即小区日常查、企业双周查、街镇月查、 区级抽查、市级督查和信用记分机制，每月完成街镇全覆盖评价，每季度完成区级全覆盖评价。对于信用评价低的企业，纳入约谈并督促整改，逐步淘汰一批小散弱物业服务企业，推动物业行业优胜劣汰、提质增效，为居民打造更优质的居住环境。
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